Sozialer Wohnungsbau: Staatliche Förderung zum Bau von Wohnungen

„Es fehlt an Sozialwohnungen“ – Diese Aussage ist in regelmäßigen Abständen in den Medien zu lesen. In Deutschland hält seit einiger Zeit Wohnungsknappheit Einzug, die Mieten steigen fast überall an, sodass bezahlbarer Wohnraum knapp wird.

Mit staatlichem Zuschuss: Sozialer Wohnungsbau wird gefördert, damit Menschen eine Bleibe finden können, die auf dem freien Wohnungsmarkt keine Chance haben.

Mit staatlichem Zuschuss: Sozialer Wohnungsbau wird gefördert, damit Menschen eine Bleibe finden können, die auf dem freien Wohnungsmarkt keine Chance haben.

Tatsächlich ist beim Thema „Sozialer Wohnungsbau“ ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen: Gab es Anfang der 1990er Jahre noch rund drei Millionen solcher Sozialwohnung in Deutschland, hat sich der Bestand bis 2017 halbiert.

Doch was ist sozialer Wohnungsbau eigentlich genau? Gibt es eine Förderung für sozialen Wohnungsbau? Ist sozial geförderter Wohnungsbau Sache vom Bund oder der Länder? All jenen Fragen widmet sich der nachfolgende Ratgeber und informiert Sie umfassend zum Thema.

Kurz & bündig: Das Wichtigste zum Thema „Sozialer Wohnungsbau“

  1. Sozialer Wohnungsbau ist eine staatliche geförderte Methode, Wohnraum für soziale Gruppen zu schaffen, die ihren Wohnbedarf nicht auf dem freien Wohnungsmarkt decken können, weil die Mieten zu hoch sind.
  2. Maßgebend für den sozialen Wohnungsbau sind das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sowie das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG).
  3. Das sozialer Wohnungsbau als Förderung vom Bund vor allem Menschen zukommen soll, die auf dem freien Wohnungsmarkt keine Bleibe finden, werden Sozialwohnungen nicht an jedermann vermietet. Ein entsprechender Wohnberechtigungsschein (WBS) ist vonnöten.

Was ist sozialer Wohnungsbau?

Sozial geförderter Wohnungsbau wird staatlich bezuschusst.

Sozial geförderter Wohnungsbau wird staatlich bezuschusst.

Grundsätzlich beschreibt der Begriff sozialer Wohnungsbau staatlich geförderte Bauprojekte, welche Wohnraum für Menschen schaffen sollen, die auf dem freien Wohnungsmarkt aufgrund eines geringen Einkommens keine Bleibe finden.

Der Markt kann diese Menschen nicht angemessen versorgen, sodass eine besondere Förderung notwendig ist. Diese kann im Wesentlichen auf zwei Wegen erfolgen: Förderung von Mietwohnraum oder Förderung zur Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum.

Im letzten Fall geht es vor alle um die Unterstützung von Haushalten mit Kindern oder Menschen mit Behinderung, die unter Berücksichtigung ihres Einkommens die Belastungen des Baus oder Erwerbs von Wohnraum ohne soziale Wohnraumförderung nicht tragen können.

Im Prinzip funktioniert sozialer Wohnungsbau wie folgt: Private Investoren, kommunalen Unternehmen oder Genossenschaften erklären sich bereit, Sozialwohnungen zu bauen. Dafür erhalten sie günstige Darlehen vom Staat, müssen sich aber im Gegenzug verpflichten, den geschaffenen Wohnraum günstig anzubieten. Dieser darf dann auch nur für Personen zugänglich sein, welche über einen Wohnberechtigungsschein verfügen.

Wichtig: Der Bestand an Sozialwohnungen hat seit 1990 drastisch abgenommen. So waren es in Berlin 1990 noch 339.687 Sozialwohnungen, während im Jahr 2016 nur noch 116.597 solcher Wohnungen registriert wurden. Auch in München und Hamburg ist ein deutlicher Rückgang in den vergangenen Jahren zu verzeichnen.

Sozialer Wohnungsbau: Belegungs- und Mietpreisbindung

Wird sozialer Wohnungsbau beispielsweise durch günstige Darlehen staatlich gefördert, so ist diese Unterstützung für Investoren an Bedingungen geknüpft. In diesem Zusammenhang ist vor allem die Belegungs- und Mietpreisbindung zu nennen.

Bei einer Belegungsbindung ist die Nutzung eines Wohnraums besonders geregelt. Das bedeutet im Fall vom sozialen Wohnungsbau, dass die entsprechende Wohnung nur an Menschen vermietet werden darf, welche über einen Wohnberechtigungsschein nachweisen, dass sie Anspruch auf eine staatlich geförderte Bleibe haben.

Die Mietpreisbindung gibt vor, wie hoch die Miete für einen Sozialwohnung sein darf. Mieterhöhungen sind ebenfalls nur in absoluten Ausnahmefällen vorgesehen. Die gesetzlichen Regelungen dazu liefert § 28 WoFG. In Absatz 1 ist beispielsweise definiert, dass bei Förderungszusage eine höchstzulässige Miete bestimmt werden muss:

In der Förderzusage ist eine höchstzulässige Miete zu bestimmen; sie ist die Miete ohne den Betrag für Betriebskosten. In der Förderzusage können Änderungen der höchstzulässigen Miete während der Dauer der Förderung, auch für Mieterhöhungen nach durchgeführten Modernisierungen, vorgesehen oder vorbehalten werden. Bestimmungen über die höchstzulässige Miete dürfen nicht zum Nachteil des Mieters von den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften abweichen.

Wichtig: Sowohl Belegungs- als auch Mietpreisbindung sind stets zeitlich begrenzt, wenn sozialer Wohnungsbau betrieben wird. Laufen die Begrenzungen aus, sind die Investoren nicht mehr an die Vorgaben gebunden. So ist auch der drastische Rückgang von Sozialwohnungen zu erklären.

Wohnberechtigungsschein als Zugang zum Sozialwohnungsbau

Um eine Wohnung aus dem Sozialwohnungsbau erhalten zu können, ist ein WBS erforderlich.

Um eine Wohnung aus dem Sozialwohnungsbau erhalten zu können, ist ein WBS erforderlich.

Beim Thema sozialer Wohnungsbau spielt der Wohnberechtigungsschein eine zentrale Rolle. Dieser dient nämlich als Nachweis, dass ein Betroffener berechtigt ist, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung zu beziehen. Die Grundlage dafür bildet § 5 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG):

Die Bescheinigung über die Wohnberechtigung (Wohnberechtigungsschein) wird in entsprechender Anwendung des § 27 Abs. 1 bis 5 des Wohnraumförderungsgesetzes erteilt.

Grundsätzlich ist der WBS auszustellen, wenn Betroffene die jeweilige Einkommensgrenze einhalten. Diese wird im Wohnraumförderungsgesetz definiert. In § 27 Absatz 2 finden sich weitere Informationen zum Antrag auf einen Wohnberechtigungsschein:

Der Wohnberechtigungsschein wird auf Antrag des Wohnungssuchenden von der zuständigen Stelle für die Dauer eines Jahres erteilt. Antragsberechtigt sind Wohnungssuchende, die sich nicht nur vorübergehend im Geltungsbereich dieses Gesetzes aufhalten und die rechtlich und tatsächlich in der Lage sind, für sich und ihre Haushaltsangehörigen nach § 18 auf längere Dauer einen Wohnsitz als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zu begründen und dabei einen selbstständigen Haushalt zu führen.

Haushaltsangehörige sind in diesem Fall gemäß § 18 Absatz 2 WoFG:

  1. Der Antragsteller,
  2. der Ehegatte,
  3. der Lebenspartner und
  4. der Partner einer sonstigen auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft

sowie deren Verwandte in gerader Linie und zweiten Grades in der Seitenlinie, Verschwägerte in gerader Linie und zweiten Grades in der Seitenlinie, Pflegekinder ohne Rücksicht auf ihr Alter und Pflegeeltern.

Gut zu wissen: Die Einkommensgrenzen für einen WBS können die Bundesländer selbst festlegen. Es kann also deutschlandweit diesbezüglich zu großen Unterschieden kommen.

Zahlt das Jobcenter die Miete von Hartz-4-Empfängern?

Sozialer Wohnungsbau schafft Wohnraum für einkommensschwache Familien.

Sozialer Wohnungsbau schafft Wohnraum für einkommensschwache Familien.

Sozialer Wohnungsbau und günstige Mieten sind Themen, die vor allem Geringverdiener aber auch Hartz-4-Empfänger besonders betreffen. Letztere sind bei der Suche nach einer passenden Bleibe zudem meist an strikte Vorgaben der Jobcenter gebunden.

Damit die Kosten der Unterkunft nämlich übernommen werden, müssen diese in einem angemessenen Rahmen liegen. Die Angemessenheit wird im Wesentlichen durch zwei Faktoren bestimmt: den örtlichen Mietspiegel und die Anzahl der Haushaltsmitglieder.

Aus diesen beiden Angaben werden Mietobergrenzen in den jeweiligen Städten erstellt. Durch die deutschlandweit stark abweichenden Mieten kann es regional zu großen Unterschieden bezüglich der angemessenen Mietkosten bei Hartz-4-Bezug kommen.

Können Hartz-4-Empfänger einen WBS erhalten?

Grundsätzlich erhält nicht jeder Empfänger von Hartz-4-Leistungen einen WBS. Dieser kommt allerdings infrage, wenn der Betroffene im Rahmen von einem Kostensenkungsverfahren die Kosten der Wohnung reduzieren muss. In diesem Fall besteht eine gewisse Dringlichkeit und der Umzug wurde quasi vom Jobcenter angeordnet.

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